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信托抵押物估值多虛胖投資者資金安全或難保證

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

如出現到期兌付問題投資者資金安全或難保證

截至2011年12月末,我國信托資產規模已經達到4.81萬億元,遠遠超過公募基金。一方面是信托產品賬面上的高收益和熱賣,另一方面,許多投資者對于隱藏在信托合同背后的風險卻完全不知情。

記者對于幾款產品最基本的風險控制――抵押物估值和抵押率進行了調查,發現其中“貓膩”多多。

現象一:房地產抵押或不足值

近日,一款由山東信托發行的“長祥權益投資集合資金信托計劃”正在熱賣。根據產品說明書,該信托產品預期年化收益率9.5%~10.7%,以魯信置業所持有的兩塊即墨市土地使用權作為抵押,土地面積共平方米,同時,以其位于青島市嶗山區銀川東路1號16號樓的部分房屋房地產權一并抵押,總建筑面積為3307.05m2。說明書稱,該產品綜合抵押率不足40%。

“如果產品發行規模為1.9億元,綜合抵押率不足40%,倒算出抵押物價值4.75億元,但實際抵押物價值可能沒這么高。”信托資深人士劉擎對此質疑道。

記者查詢得知,該說明書中所指的青島市嶗山區銀川東路1號,名為“魯信長春花園”。安居客數據顯示,該小區二手房3月每平方米均價在元左右,可計算出抵押的房產價值為5000萬元左右。這意味著抵押的土地價格應該是4.25億元,推算出每平方米土地價格接近2000元。而去年6月,青島中心七區平均樓面地價為1279元/平方米,去年8月即墨市成交的兩塊地塊均價僅200元/平方米。

抵押物不足值的現象并非個案,尤其是對于今明兩年即將進入兌付高峰的眾多房地產信托來說,隨著房地產價格進入回落周期,項目風險還可能進一步放大。

現象二:“神奇”質押物層出不窮

而在“創新”的光環下,一些“另類質押物”也開始在信托產品中頻頻露面。

新華信托于2月底發售的“華惠1號仙女山景區收費權權益買入返售集合資金信托”規模1億元,預期年收益率10%。信托資金用以買入重慶市武隆喀斯特旅游集團擁有的仙女山景區觀光車、天生三橋景區旅游環保車收費權權益。質押物則是上述兩項收費權評估價為4.1億元,質押率為24.18%。

根據公開資料,目前景區觀光車每人25元,旅游環保車每人40元。按照每個游客坐1次觀光車和1次環保車計算,若要收費4.1億元,游客總人數至少要達6300萬人次。而該景區2010年游客數僅1000萬人次。

景區收費權究竟能否進行質押登記也引發了質疑。廣東勝倫律師事務所副主任劉繼承律師向記者表示,首先這種觀光車收費權的質押并沒有明確的法律依據,連景區收費權的質押都還是新鮮事物。其次,權利質押需要辦理登記才生效,目前沒有規定這類質押向哪個部門辦理登記。第三,從收費的規定來看,他查明景區觀光車、中轉車的票價都是臨時性的,也就是說這種收費可能隨時被終止或改變。

風險提示

房地產信托兌付存隱憂

一位不愿透露姓名的信托研究機構研究人員坦言,信托產品的抵押或者質押物評估價格虛高幾乎是行業“潛規則”。“信托公司或者融資人找評估方估值,肯定希望估值稍微高點,比較好看。”

然而,面對復雜的信托合同和混亂的信托質押物,大部分投資者卻只能是“蒙查查”。同時,現在信托完全是賣方市場,一款信托產品快的話2~3天就能售罄,最慢一周左右也能完成銷售,投資者根本沒有充分了解的時間。

而這種估值“虛胖”的產品,一旦出現資金鏈緊張、到期兌付不上的問題,假如需要變賣抵押物以償還投資者的本金和利息,可獲得的資金可能遠低于預期。

諾亞財富研究總監李要深曾表示,在房地產不景氣的當下,質押物的處置可能會面臨不足值與處置困難的問題,這在一定程度上加劇了對今年上半年到期房地產信托的擔憂。(記者潘

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