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萬方發展定增30億謀轉型再融資引繁榮新猜想

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

核心提示:今年以來,有不少涉房企業發布了再融資預案,但其融資投向均為非房產業。此外,這一定增方案,因萬方發展的涉房“身份”引起市場的關注,被認為打開了地產再融資的想象空間。5月17日,在萬方發展的引領下,地產股整體大漲。其中,萬方發展漲停開盤,中房股份、北辰實業、陽光城漲停,鐵嶺新城、香江控股、中糧地產等漲幅超過5%。

21世紀網萬方發展()的一則定增公告,引起資本市場上地產股的集體亢奮。

5月16日晚,萬方發展發布公告稱,公司擬向萬方源、新星景天、華夏新保、北京萬和等股東發行股份購買其持有的萬方盛宏95%股權、秦皇島鼎駿90%股權、張家口宏礎100%股權、義林義烏97.12%股權、延邊龍潤100%股權。同時,公司擬向不超過10名其他特定投資者發行股份募集配套資金,總額不超過本次交易總金額的25%。

根據萬方發展的公告,此次重大資產重組涉及總金額約30億元。而萬方發展目前的總市值僅為14.36億元。

今年以來,有不少涉房企業發布了再融資預案,但其融資投向均為非房產業。

此外,這一定增方案,因萬方發展的涉房“身份”引起市場的關注,被認為打開了地產再融資的想象空間。

5月17日,在萬方發展的引領下,地產股整體大漲。其中,萬方發展漲停開盤,中房股份、北辰實業、陽光城漲停,鐵嶺新城、香江控股、中糧地產等漲幅超過5%。

萬方方案

已停牌兩月有余的萬方發展于5月16日晚公布了定增方案;此次擬裝入的資產全部為土地一級整理業務。

萬方發展的公告稱:2013年4月23日,萬方發展分別與萬方源、新星景天、華夏新保、北京萬和簽署了《發行股份購買資產協議》,其中萬方源為萬方發展的控股股東。萬方發展擬向萬方源發行股份購買其持有的萬方盛宏95%股權、秦皇島鼎駿90%股權、張家口宏礎100%股權、義林義烏77.89%股權、延邊龍潤51%股權;擬向新星景天發行股份購買其持有的義林義烏19.23%股權;擬向華夏新保發行股份購買其持有的延邊龍潤39%股權;擬向北京萬和發行股份購買其持有的延邊龍潤10%股權。截至2013年3月31日,標的公司全部股東權益預估值約為萬元,根據股權比例計算的標的資產的預估值合計約為240,137萬元。

同時,公司擬向不超過10名其他特定投資者發行股份募集配套資金,總額不超過本次交易總金額的25%。照此計算,公司配套融資的規模約為6億元,故本次重大資產重組涉及總金額約30億元。

按照5月17日收盤后股價計算,萬方發展的總市值僅14.36億元,而其融資規模卻達到30億元,融資額為目前市值的2倍。

本次重大資產重組事項,萬方發展編制了《萬方城鎮投資發展股份有限公司發行股份購買資產暨關聯交易并配套融資預案》,該重組預案已經萬方發展第六屆董事會第二十次會議審議通過。

價格方面:萬方發展向四名交易對象發行股份的發行價格按不低于定價基準日前20個交易日股票交易均價為原則,確定為3.93元/股(已除權除息);公司向其他不超過10名特定投資者募集配套資金的發行價格按不低于定價基準日前20個交易日公司股票交易均價的90%為原則,確定發行底價為3.54元/股(已除權除息)。

受此利好影響,5月17日開盤后,萬方發展以漲停開盤。在萬方發展的引領下,地產股整體飄紅。其中,萬方發展漲停開盤,中房股份、北辰實業、陽光城漲停,鐵嶺新城、香江控股、中糧地產等漲幅超過5%。

不過對于萬方發展的定增方案,業內人士表示通過有一定的難度。

一位曾數次操作過定向增的人士告訴21世紀網:“董事會通過預案不等于證監會支持,尤其是它這個涉及到重大資產重組委員會和發行審核委員會兩個委員會,方案本身的復雜程度和審批難度就大。另外,萬方發展此次預案,包含了購買資產和融資,近年來別說地產業,其他行業這樣做的也少之又少,過會難度較大。”

再融資放開疑問

萬方發展的定增預案一公布就引起了市場的種種猜測。有觀點據此認為地產再融資可能開始放松,政策審核的方向出現變動的可能。

這樣的猜測還有其他的依據可以佐證。此前有媒體報道稱:之前涉房企業不能發行公司債,而今年部分公司已開始發行公司債。

今年以來,有不少涉房企業發布了再融資預案,但其融資投向均為非房產業。

例如1月30日,道博股份擬向大股東新星漢宜等公司發行股份及配套融資購買盤江民爆的股權,3月19日,中茵股份發布預案擬定增1.09億股,發展公司黃金采選和連鎖醫院零售兩大新業務。而早在2009年,該公司就曾發布定增預案,擬募資不超過6億元投向中茵世貿廣場和中茵國際商務花園兩個地產開發項目。2011年5月,因宏觀調控的原因,公司終止了定向增發事項。

最近的房企涉及再融資的企業為宏潤建設。5月15日,宏潤建設發布公告,公司擬定向發行不超過9500萬股,募集不超過4億元的資金,投資BT項目和補充流動資金。

不過,這些涉房企業的定增方案,目前均未接受證監會審核,結果如何不得而知。

不過對于上述觀點,業內人士并不認同。

一位投行人士告訴21世紀網:“萬方發展的方案并不是2010年以來的第一家,期間也有其他企業做過,鐵嶺新城就是一例。”

資料顯示,2009年8月20日,鐵嶺新城的前身,中匯藥業發布公告稱:中匯醫藥將其全部資產和負債出售給怡和集團,并向鐵嶺經營公司、京潤藍籌、羅德安、付駒和三助嘉禾非公開發行股份購買上述各方共同持有的鐵嶺財京100%股權,該股權以評估基準日的評估結果.05元(已經鐵嶺市財政局備案)為基礎,作價25.78億元。上市公司此次非公開發行股份價格為10.23元/股,新增股份數量為股。

2011年7月,中匯醫藥重大資產出售以及向特定對象公開發行股份購買資產的方案獲得證監會并購重組委有條件審核通過。2012年1月,中匯醫藥更名鐵嶺新城。

上述投行人士向21世紀網表示:鐵嶺新城的方案通過前后,你看到地產有再融資嗎?因此,僅靠萬方發展的案例不能判斷房地產行業再融資已經出現松動。”

此外,鐵嶺新城和此次定增的萬方發展的主營業務基本相同,二者并非傳統意義上的房屋開發建設和銷售公司。

早在4月份,萬方發展就公告稱,經營范圍變更為:城市道路以及基礎設施的建設及投資;給排水及管網建設及投資;城市燃氣及管網投資;城市服務項目的建設及投資;城市舊城改造;城市開發建設和基礎設施其他項目的建設及投資;項目投資及投資的項目管理。

而鐵嶺新城從事的業務也是土地整理。資料顯示。2012年,鐵嶺新城土地一級開發營業收入萬元,營業利潤萬元,占主營業務收入比例為98.41%。

上述投行人士稱:“雖然土地整理也歸與大地產行業,但若進行細分,它屬于一級開發,而我們常說的房屋開發、建設和銷售屬于二級開發。因此,土地整理和房產開發,絕對不是一回事。因此無論是萬方發展還是鐵嶺新城,都并不屬于嚴格意義上的地產概念。”

萬方發展的系列公告亦對上述說法有所印證。

該公司原名萬方地產3月5日起停牌籌劃重大資產重組,3月12日向中國上市公司協會遞交了行業類別變更申請,自4月1日起公司所屬行業變更為“批發業”,簡稱亦變更為萬方發展,似有意與房地產業務撇清關系。

由此看來,地產再融資松綁與否,目前尚未有定論。

而對于地產股的后市,國信證券房地產行業研究員區瑞明認為,當前房地產調控背景下,政府已較難給出合乎邏輯的經濟增長和財政替代方案,龍頭地產股相對其他周期股更具比較優勢。下一階段銷售無論以何種情形演繹,房地產板塊均有望獲得較好收益。從絕對收益看,目前地產股估值已進入估值箱體底部,待市場情緒穩定后,有反彈至該箱體中樞的可能,從目前價位上看,上升空間有望達30%。(21世紀網陸曉輝)

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