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銀行并購貸款遭拒房地產商繞道信托融資

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

本報記者李伊琳上海報道

“沒辦法了,之前兩家企業已談好的并購方案,只能通過信托渠道融資。”11月9日,關于一個1.3億元的房地產并購融資方案,一家小型房地產開發公司老板林先生與中投信托人士初步商談后,在電話里無奈地稱,“銀行的臉真善變,4月份召集我們做業務推介,現在卻成了鐵公雞。”

實際上,房地產企業在銀行并購貸款方面遭受“冷遇”已并非個別現象,不僅小型房地產開發商在這波貸款縮放中遭遇這樣的禮遇,大型房地產開發商也未能逃脫。

11月5日,中國信托協會披露的《10月集合資金信托產品統計報告》顯示,股權類投資成了10月信托產品的一匹黑馬。原本這類產品被列于“其他”類別之中,這次卻以“股權投資”單獨列項,且投資總額居于“農林牧漁”和“教育”前列。

這種標注為“股權類投資”的信托產品,其背后可能隱含著信托公司與房地產公司的一種新穎合作,由銀行并購貸款“借道”而來。

銀行“冷臉”

年初,林先生與另一家企業開始商談并購方案。這樣的并購沖動源于去年房地產市場降溫,房地產公司資產縮水,一方面,為大型房企提供了并購的好時機,另一方面,也提供了搶占市場份額的好機會。高力國際的統計數據顯示,經此一役,萬科的市場份額由2007年的2%上升到2.7%。保利地產也由不足0.7%上升到1.1%。

這股沖動,恰巧與銀行年初的放貸熱情對接。

6月是銀行放貸熱情由熱轉冷的臨界點。央行數據顯示,截至6月末,全國商業性房地產貸款余額為6.21萬億元,同比增長18.8%,比第一季度末高6.1個百分點,由此可以看出,商業銀行在房地產領域的貸款投放有所增加,房地產貸款逐季增加。

此時,商業銀行推出的“并購貸款”則恰逢其時,潘石屹在其博客中就曾表示,如果房企能獲得并購貸款,將有利于打開僵持的地產市場局面。

林先生回憶,當時感覺公司與銀行關系不錯,近年來也一直被銀行看作優質客戶。此次并購機會難得,抱著姑且一試的心態,公司向銀行遞交了申請并購貸款的相應資料。

其后,公司遲遲未接到銀行方面的通知。林先生幾番詢問,相關人士才私底下告知,做并購貸款,仍需要有土地作為抵押。

在表示愿意以土地作抵押后,銀行的態度有所轉變。抵押問題解決了,但林先生的公司仍未收到銀行方面的正式批復。6個月后,銀行方面表示普通的抵押貸款開始暫緩發放,并購貸款也是如此。

銀行方面作出的解釋是,上級銀行擔心房地產公司通過假并購套取貸款。換句話說,成功申請并購貸款后,名義上,兩家公司經財務處理后合并為一家公司,但在內部卻可以按照兩家公司或兩個項目來運營。也就是說,并購貸款實際并未用作并購,而是由兩個公司共同分享這筆貸款,或在并購貸款申請成功后,名義上合并成一家公司,又分立成兩家不同的公司各自運作。

但林先生則表示,這是銀行托詞,真正的原因則在于銀行業務考量指標已基本完成,商業銀行對房地產行業的開發貸款正在收緊。

“地產領域的并購貸款,類似于開發貸款業務。下半年以來,管理標準又提高了。”一家股份制銀行信貸審查經理接受記者采訪時介紹。上半年,該行分行即可審批部分開發貸款。“春節后那段時間的開發貸款最容易辦理,現在已經明顯比上半年嚴格。”該人士強調,各商業銀行目前對“房地產領域”的信貸,基本持類似態度,尤其是房地產領域的并購貸款,銀行控制最嚴。

“更重要的是,并購貸款前期調查非常復雜。”上述股份制銀行信貸審查經理稱,“銀行口頭上曾表示對房地產行業的貸款將‘從嚴審核’,五、六月開始慢慢收緊。在這個領域里,銀行首先砍掉的往往是并購貸款,對房企融資造成影響,越來越多的房企開始從信托等其他渠道融資。”

由此,房地產開發公司紛紛無奈調整自身融資途徑。

中國信托協會數據顯示,10月,會員企業中共有21家信托公司設立36款資金信托產品,其中11款資金投向房地產領域,居首位。數據更顯示,9月投資于房地產領域的信托產品數量急速提升,達到一個小高潮,該月共發行17款信托產品,較上月增長112.5%。

信托輸血房地產

雖然在銀行面前遭受冷遇,但房企資金鏈似乎并未出現問題,這與地產信托以迅雷不及掩耳之勢,有望成為地產行業輸血的急先鋒不無關聯。

以榮盛發展(SZ:)為例。

榮盛發展是河北省廊坊市一家頗具規模的房地產開發企業(以下簡稱“房開企業”)。廊坊恒盛房地產開發(集團)有限公司(簡稱“廊坊恒盛”),注冊資本1.5116億元人民幣。公司住所為廊坊市廊坊經濟技術開發區祥云道,法定代表人為吳青,主要經營房地產開發與經營。

2009年9月5日,榮盛發展董事會審議通過了《關于收購廊坊開發區恒盛昌順實業有限公司100%股權的議案》,根據公司與廊坊恒盛及其關聯方(以下簡稱“恒盛集團”)簽訂的《股權轉讓框架協議》,以初步定價5.8億元收購廊坊開發區恒盛昌順實業有限公司(以下簡稱“恒盛昌順”)100%股權的方案。

2009年9月16日,榮盛發展與恒盛集團、中誠信托有限責任公司(以下簡稱“中誠信托”)簽署了《股權轉讓協議》,對原《股權轉讓框架協議》部分內容進行調整。

即,榮盛發展以3億元收購恒盛昌順51.72%的股權,中誠信托以2.8億元人民幣收購恒盛昌順48.28%的股權。

交割日后15個工作日內,榮盛發展向恒盛集團支付2.0億元作為第一筆股權轉讓款后30個工作日,余額1億元作為第二筆股權轉讓款付清。交割日后60個工作日內,中誠信托應向恒盛集團支付M億元(2≤M≤2.8)股權轉讓款。

3年后,榮盛發展則將全部回購中誠信托持有的48.28%股權。“具體價格不便透露,但肯定比之前的銀行融資成本要高,而且手續繁瑣。”中誠信托相關知情人士介紹。

僅僅10余天,榮盛發展融資方案陡轉,據接近交易的人士透露,這其實也包含了林先生般的無奈。但為什么融資方寧可在資金斷流的威脅下也不愿意放棄這種股權式的并購交易呢?

“并購的目的是想獲得其擁有的房地產項目或資產。”一名在長三角一帶做私募的人士透露,“這種形式與直接通過拍賣收購相比,能節約30%的相關稅費。”

銀行業

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